DỰ ÁN TÒA NHÀ CITILIGHT TOWER 45 VÕ THỊ SÁU: CÓ KHÔNG NHỮNG KHUẤT TẤT VÀ LỪA DỐI NHÀ ĐẦU TƯ ?
Luật sư NGUYỄN ĐỒNG BẰNG – (Đoàn luật sư TP.HCM)
Lời tòa soạn: Trong số 68 nhà đầu tư góp vốn xây dựng và khai thác tòa nhà 45 Võ Thị Sáu, Q.1, TP. HCM (ảnh) có nhiều người là thân nhân liệt sĩ. Đại diện các gia đình liệt sĩ này đã nhiều lần gửi đơn kêu cứu tới Hội HTGĐLS TP.HCM, nhờ can thiệp vụ việc này. Để rộng đường dư luận, tòa soạn LKQG đăng bài của luật sư Nguyễn Đồng Bằng giới thiệu cùng bạn đọc.
Dự án tòa nhà 45 Võ Thị Sáu, Quận 1, TP.HCM thuộc công ty XNK y tế II – Tổng công ty dược – Bộ Y tế. Do công ty XNK Y tế II làm chủ đầu tư và kêu gọi 68 nhà đầu tư khác góp vốn đầu tư và được quyền khai thác sàn xây dựng theo giá trị vốn góp.
Sau khi cổ phần hóa thành Công ty CP Vimedimex, đến tháng 9/2019 bắt đầu phát sinh những tranh chấp giữa các nhà đầu tư. Điển hình vụ 68 nhà đầu tư căng băng rôn, khẩu hiệu đòi hủy giấy chứng nhận sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được Sở TNMT, TP-HCM cấp riêng cho công ty CP Vimedimex. Cũng từ đó Công ty CP Vimedimex không chi trả cho các cổ đông góp vốn tiền cho thuê mặt bằng, mà họ ủy quyền cho Công ty XNK Y tế II đứng tên cho khách hàng thuê.
Thông tin được đăng tải trên các mạng xã hội và các rất nhiều báo in, báo online… Vụ việc kéo dài từ tháng 9/2012 đến nay, chưa được phân định rạch ròi.
NHÌN NHẬN SỰ VIỆC VỚI GÓC NHÌN LUẬT SƯ TRÊN CƠ SỞ PHÁP LUẬT CÓ MỘT SỐ VẤN ĐỀ SAU:
- Cơ sở pháp lý :
Dự án Tòa nhà 45 Võ Thị Sáu là chưa đủ căn cứ pháp lý theo quy định của pháp luật. Thẩm quyền phê duyệt đối với việc thực hiện Dự án Tòa nhà Cilight Tower chưa được đảm bảo. Có thể nhận định là Dự án chưa đủ minh chứng pháp lý về việc đáp ứng đầy đủ quy định về thẩm quyền phê duyệt theo quy định của các văn bản pháp luật. Khả năng nguồn vốn của dự án chưa đảm bảo và không phù hợp với quy định về đảm bảo vốn trong xây dựng công trình xây dựng tại Nghị định số 52 và Luật Xây dựng năm 2003. Mặt khác dự án lại được điều chỉnh quy hoạch nhiều lần về quy mô dự án. Tuy nhiên, việc thay đổi này chưa đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
– Không có tài liệu, căn cứ thể hiện sự phê duyệt, thông qua của Bộ Y tế đối với Dự án Đầu tư xây dựng tòa nhà Citilight Tower.
– Không có căn cứ thể hiện chính xác các Quyết định của Hội đồng quản trị Tổng Công ty Dược đó là sự phê duyệt đối với Dự án tòa nhà Citilight Tower hiện nay (với mục đích kinh doanh thương mại) hay sự phê duyệt đối với một công trình xây dựng khác đã dự kiến được xây dựng tại địa chỉ số 45 Võ Thị Sáu, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh (có mục đích làm trung tâm thương mại dược phẩm và văn phòng). Nếu thực tế có văn bản để chỉ ra rằng: các Quyết định phê duyệt của Hội đồng quản trị Tổng Công ty Dược là đối với một toà nhà trung tâm thương mại dược phẩm và văn phòng hoàn toàn khác, thì việc thực hiện Dự án tòa nhà Citilight Tower sẽ chưa phù hợp về thẩm quyền khi không có bất kỳ sự phê duyệt, đồng ý từ bất kỳ cơ quan, đơn vị có thẩm quyền nào (bao gồm cả Tổng Công ty Dược Việt Nam).
– Thẩm quyền ký kết các Hợp đồng góp vốn của Công ty Xuất nhập khẩu y tế II khi thực hiện Dự án tòa nhà 45 Võ Thị Sáu chưa được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật.
- Chênh lệch quyết toán xây dựng và đơn giá xây dựng dự kiến để kêu gọi đầu tư:
– Đơn giá dự kiến ban đầu để kêu gọi đầu tư của 68 nhà đầu tư là: 7.857.143 đ/m2
– Quyết toán xây dựng công trình với đơn giá xây dựng là : 9.541.205 đồng/m2
– Chênh lệch 1.684.062 đồng/m2 (tương đương 1,21 lần) tổng giá trị chênh lệch là 17.093.229.300đồng/10.150m2
- Phân chia quyền sử sụng diện tích sàn với giá trị góp vốn của nhà đầu tư:
– Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định về việc phân chia kết quả hợp tác đầu tư đối với dự án xây dựng công trình thương mại. Việc quy định về phân chia kết quả hợp tác đầu tư trong các Hợp đồng góp vốn chưa có căn cứ trong quy định của các văn bản luật chuyên biệt về bất động sản này.
– Việc phân chia kết quả hợp tác đầu tư cho 68 nhà đầu tư với diện tích hữu dụng bàn giao là: 6.498,2m2 Đưa vào khai thác từ 6/2007 đến tháng 6/2019 công ty Công ty XNK Y tế 2 chi trả tiền thu được từ việc ủy quyền cho thuê diện tích sản được khai thác theo hợp đồng góp vốn đầu tư.
- Trách nhiệm trước pháp luật của chủ thể là Công ty CP Vimedimex
– Khi phát hiện những vi phạm pháp luật, nếu không có hành vi tương ứng để khắc phục và khai báo trong trường hợp pháp luật có quy định thì chính công ty và những chủ thể đại diện hợp pháp cho công ty hoàn toàn bị truy cứu trách nhiệm tương ứng, vì cố ý che giấu hoặc thiếu trách nhiệm gây hậu quả. Là công ty vẫn còn vốn sở hữu của Nhà nước, trách nhiệm của pháp nhân và các cá nhân liên quan cần tuân thủ chặt chẽ, nghiêm túc quy định của pháp luật.
- Quá trình giải quyết những vấn đề liên quan đến dự án: Thương lượng hòa giải hay phán quyết của tòa án
– Công ty CP Vimedimex ngưng chi trả tiền cho thuê diện tích sàn từ khi có tranh chấp giữa các nhà đầu tư đến nay.
– Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản 2, Điều 98, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Cũng theo Khoản 1, Điều 166, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất có quyền “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, Sở TNMT TP.HCM cấp Giấy chứng nhận số CE 136048 đứng tên một mình VIMEDIMEX là chưa đúng với quy định của pháp luật hiện hành.
– Về tiền khai thác mặt bằng mà các nhà đầu tư được quyền thu nhận: Do các nhà đầu tư đã ủy quyền cho công ty đứng tên cho thuê nên khoản tiền này phải được hoàn trả cho các nhà đầu tư.
Ngày 09/11/2021, bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Y dược Vimedimex đã bị cơ quan công an TP Hà Nội bắt cùng 7 người khác trong một vụ án đầu giá tài sản làm thất thoát tiền nhà nước.
Như vậy, Công ty CP VIMEDIMEX nên chủ động thương lượng hòa giải với các cổ đông góp vốn một cách chân thành và tích cực thì sự việc mới được ổn thỏa, đồng thời điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Nếu bằng một phán quyết của tòa án thì hậu quả không chỉ dừng lại như mong muốn của các cổ đông hiện hiện hữu, mà trách nhiệm nặng nề hơn về những hành vi có cấu thành yếu tố hình sự đối với chính công ty và những chủ thể đại diện hợp pháp cho công ty hoàn toàn bị truy cứu trách nhiệm tương ứng, vì cố ý che giấu hoặc thiếu trách nhiệm gây hậu quả, hay hành vi lừa dối các nhà đầu tư trong quá trình xây dựng, quyết toán dự án, hoặc hành vi lừa dối cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.
